1.5亿人要失眠了，房奴要做好过苦日子的准备
发布日期：2025-02-05 09:13 点击次数：125
不得不说，2025年的楼市，真的让人看不懂了。去年才说房价可能会稳住，结果刚到年初，跌得更厉害了。那些还背着房贷的“房奴”们，这下日子可真不太好过。房企一个接一个爆雷，碧桂园的财报迟迟拿不出来，万科的大老板也被请去“协助调查”。银行、地方政府、购房者，所有人都在这场楼市震荡里找不到方向。
到底是怎么回事？这背后的因果链，得仔细扒一扒才清楚。
要说楼市的这波变化，得从几个关键节点说起。2020年，国家推出“三条红线”政策，意在给高杠杆的房地产行业踩刹车。房企借钱的路被堵住了，不少中小企业直接停摆。与此同时，“房住不炒”的定位更加明确，购房政策的限制，诸如限购、限贷、限售等，也让炒房者无路可走。
但问题并不止于政策。人口结构的变化也让楼市承压。2024年，国家统计局的数据指出，新生儿数量持续下降，老龄化问题愈发严重。年轻人少了，买房需求自然减少，而市场上积压的商品房却越来越多。据统计，到2024年底，全国还有7.5亿平方米的商品房库存，比上一年增长了10.6%。
房子卖不动，房企的资金链更是雪上加霜。
再看失业率，2024年城镇失业率达到了5.5%，比前一年高了0.3个百分点。不少人工作不稳定，甚至收入缩水，但房贷还是要按月还。更让人无奈的是，房价在下跌，很多人买的房子如今不仅不升值，反而成了“负资产”。
这场楼市的“寒冬”，让所有人都感到寒意刺骨。那么，具体有哪些因果链在推动这个局面？
一、人口少了，房子卖给谁？
先说人口结构。根据2024年的数据，中国的老龄化问题已经非常严峻，65岁以上的老人占总人口的15%以上，而新生儿数量却逐年减少。年轻人少了，意味着买房的主力军也在减少。
房地产市场本质上是供需关系的博弈。过去十年，房地产行业的快速发展建立在庞大的人口基数和城镇化进程上。可如今，人口红利的消失直接导致了购房需求的减少。开发商拼了命盖房子，结果却发现没人买。2024年底，未售出的商品房面积达到了7.5亿平方米，这个数字让不少房企老板彻夜难眠。
需求减少，供过于求，房价自然往下走。高盛和摩根士丹利都预测，2025年的房价还会继续下跌。高盛甚至认为，今年房价可能会再降20%-25%。对于开发商来说，库存压力已经是压在脖子上的一把刀了。
二、政策收紧，房企的钱从哪来？
“三条红线”政策的出台可以说是楼市的一记重拳。过去，房企通过高杠杆融资大肆扩张，结果债台高筑。2020年后，国家明确了“三条红线”：剔除预收款后的资产负债率不得高于70%，净负债率不得高于100%，现金短债比不得低于1倍。
这三条红线一出，房企的融资渠道基本被切断。像恒大、碧桂园这样的企业，过去靠借新还旧维持运营，可现在新债借不到，旧债又到期，资金链断裂成了必然。碧桂园在2024年的财报显示，亏损高达数千亿，甚至连财报都难以按时发布。万科的大老板也因为一些问题被有关部门带走“喝茶”，市场信心进一步受挫。
没有钱，房子盖不出来，购房者的信心也随之崩塌。买房的人少了，房企的日子更加难过，形成了一个恶性循环。
三、房贷压力大，购房者怎么扛？
对于普通人来说，房价下跌并不是好消息，尤其是那些已经买了房的人。2024年，全国百城新建住宅价格指数下跌了5.5%，二手房的成交周期平均拉长到了6.2个月。换句话说，你的房子想卖都卖不出去，还要面对资产缩水的现实。
更重要的是，房贷压力并没有减少。根据《中国劳动统计年鉴》的数据，2024年城镇失业率持续走高，很多人工作不稳定，甚至被裁员。但房贷是不会“失业”的，每个月一分都不能少还。有人为了还房贷，只能减少其他开支，甚至影响到了基本的生活质量。
如果房价继续下跌，很多人可能会选择断供。对于银行来说，这意味着资产质量的恶化，坏账风险增加。银行的压力上来了，地方政府的财政状况自然也不乐观。
四、地方政府卖地难，财政怎么办？
过去，土地财政是地方政府的主要收入来源。开发商拍地，地方政府拿钱，双方各取所需。但随着楼市的不景气，土地拍卖的热度也大不如前。很多地方的土地拍卖流拍率大幅提高，政府的收入大幅缩水。
地方政府开始出台各种救市政策，比如降低首付比例、放宽购房资格限制等，希望能拉动市场回暖。但从2024年的情况来看，这些政策的效果并不明显。购房者更倾向于观望，谁也不愿意在房价下跌的情况下贸然出手。
财政收入减少，地方政府的支出压力却没有减少。基建投资、民生保障、债务还款，各项开支都需要钱。可以预见，2025年地方政府的财政状况将更加紧张。
五、楼市震荡，经济怎么走？
楼市作为中国经济的重要支柱之一，其震荡必然会对整体经济产生影响。房企的爆雷、地方财政的紧张、银行资产质量的恶化，都会对经济增长形成拖累。
同时，楼市的不景气也会影响到消费信心。很多家庭的房产是主要资产，当房价下跌时，人们的财富感会下降，消费意愿也会随之降低。这对于依赖内需拉动的经济来说，无疑是一个不小的打击。
2025年的楼市，注定不会平静。房企、银行、地方政府、购房者，每一个参与者都在这场博弈中承受着巨大的压力。有人说，楼市的调整是迟早的事，过去的高杠杆、高周转模式本身就不可持续。可对于那些已经背上房贷的普通人来说，这场调整来的实在太快，太猛了。
